פסק-דין בתיק ע"א 2223-08

מבוא

הערעורים

1.         לפניי ערעור, וכן ערעור שכנגד, על פסק-דינה של ועדת הפיצויים, אשר הוקמה לפי חוק כביש ארצי ישראל, התשנ"ה-1994 (כב' השופט יעקב שינמן, מר אמנון ניזרי - שמאי מקרקעין, מר מיכאל צור - רואה חשבון) (להלן - הוועדה), בתיק וע' 728/04, מיום 19.2.08 (להלן - פסק-הדין). פסק-הדין התייחס לפיצויים בגין הפקעת מקרקעין לצרכי הקמת כביש "חוצה ישראל" (להלן - כביש 6).

            מדובר במקרקעין בבעלות המערערת חנה פולקה (במושע עם קרן קיימת לישראל בשיעור של 3%), הידועים כגוש 11354 חלקה 3, המצויים בין המושבה בת-שלמה במערב, לצומת אליקים במזרח, באזור מחלף "עין תות", במפגש בין כביש 70 (ואדי מילק) לכביש 6. שטחה המקורי של החלקה נושא המחלוקת הוא 68,051 מ"ר, כאשר חלקה של קק"ל במקרקעין הוא כ-3,000 מ"ר. המקרקעין הופקעו בשני הליכים נפרדים על-ידי גורמים שונים. ההפקעה הראשונה, לגבי 17,994 מ"ר מהמקרקעין, בוצעה על-ידי מחלקת עבודות ציבוריות (להלן - מע"צ), בהתאם להודעה על הפקעה שפורסמה עוד בשנת 1967 לפי פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943. יוער, במאמר מוסגר, כי פקודה זו בוטלה במסגרת החוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) (מס' 3), התש"ע-2010. בגין הפקעה זו לא שילמה מע"צ פיצויים, נוכח היות השטח המופקע פחות מרבע משטח החלקה. בשנת  ההפקעה השנייה, קרי - הפקעת המשיבה, התייחסה לשטח של 48,996 מ"ר, זאת במסגרת הודעות הפקעה שפורסמו בשנים 2001 ו-2003 לפי חוק כביש ארצי לישראל, התשנ"ה-1994 (להלן - חוק כביש ארצי). סעיף 3 לחוק כביש ארצי קובע, כי רכישת קרקעות הכביש תיעשה לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) 1943, זאת בכפוף להוראות החוק האמור, וכי ועדת פיצויים תקבע את סכומי הפיצויים שישולמו לבעל זכות בקרקע. הוועדה קבעה, כי בגין הפקעת המשיבה זכאית המערערת לפיצוי בגין מלוא השטח בהיקף של 48,996 מ"ר, שהופקע ברכישה השנייה. היא העריכה את שווי המקרקעין, לצורך חישוב הפיצויים, כקרקע חקלאית בעלת פוטנציאל לשינוי ייעוד, והעמידה את שיעור הפיצוי הכולל על סך של 1,683,435 ש"ח (בתוספת הפרשי הצמדה וריבית צמודה בשיעור של 1.5% לשנה מיום 30.4.2001). כמו-כן, חויבה המשיבה לשלם למערערת הוצאות משפט בסך כולל של 5,000 ש"ח וכן שכ"ט עו"ד בסך 36,000 ש"ח בתוספת מע"מ.

2.         המערערת (והמשיבה שכנגד, להלן - המערערת), מלינה על היקף השטח שבעניינו שולמו לה פיצויים, וסוברת כי הוועדה טעתה משלא פסקה פיצוי גם בגין השטח שהופקע על-ידי מע"צ בהפקעה הראשונה. מנגד, המשיבה, חברת כביש חוצה ישראל, (המערערת שכנגד, להלן - המשיבה), מערערת על שיעור הפיצוי, וגורסת כי היה מקום להעריך את שווי המקרקעין כקרקע המשמשת ל"דרך", על-פי ייעודה התכנוני בהתאם לתכניות המאושרות, ולא היה מקום לשום את שוויה כקרקע חקלאית בעלת פוטנציאל לשינוי ייעוד. טענות הצדדים, הן לפני הוועדה והן לפניי, התמקדו, אפוא, בשתי הסוגיות האמורות: האחת - האם בגדרה של ההפקעה השנייה, על המשיבה לשלם פיצוי בגין הפקעת כל החלקה, קרי - גם בגין ההפקעה הראשונה; והשנייה - מהו הבסיס להערכת שווי הקרקע.

יצוין, כי הוועדה היא גוף מקצועי, שבו מכהנים שופט בית-משפט השלום בתל-אביב, שמאי מקרקעין ורואה חשבון. הערעור על פסק-דינה נידון בבית-המשפט המחוזי בירושלים, בהתאם להוראת סעיף 13 לחוק כביש ארצי. 

הרקע העובדתי

3.         להלן הרקע העובדתי בעניין הליכי ההפקעה, כפי שנקבע בפסק-דינה של הוועדה.

התובע המקורי, אשר פולקה ז"ל (להלן - המנוח), היה הבעלים של הזכויות במקרקעין הנדונים. במהלך בירור התובענה לפני הוועדה, נפטר המנוח וזכויותיו עברו, בהתאם לצו קיום צוואה ליורשתו, המערערת, חנה פולקה, שבאה כתובעת במקומו.

בשנת 1979 רכש המנוח עבור בתו שלומית גרינברג, בעלות במושע של 65,051 מ"ר, מתוך החלקה הנדונה בהיקף של 68,051 מ"ר, כשיתרת החלקה, כ-3,000 מ"ר, בבעלות קק"ל. לימים, העבירה בתו של המנוח את מלוא זכויותיה במקרקעין לידי המנוח.

כארבע שנים לפני רכישת הקרקע על-ידי המנוח, ביום 22.6.1975, נרשמה הערה בנסח רישום המקרקעין בגין הפקעת 17,994 מ"ר מהקרקע, בהתאם להודעת הפקעה שפורסמה ביום 27.10.1967 לטובת מע"צ, לפי פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1934 (להלן - פקודת הדרכים).ההכרזה התייחסה לרצועה ברוחב של 50 מ' לאורך תוואי כביש 70, לצורך הרחבתו (להלן - הפקעת מע"צ).

כאמור, המקרקעין מצויים בתחום מחלף "עין תות", המהווה כיום מפגש בין כביש מס' 70 וכביש 6. על-פי תכנית גלילית למחוז חיפה מיום 10.1.1963 מס' ג/400 (ילקוט הפרסומים 989). המקרקרעין היו מיועדים לשימוש חקלאי; וביום 22.4.1971 אף הוכרזו כקרקע חקלאית (ילקוט הפרסומים 1715).

ביום 30.6.1996 פורסמה הודעה בדבר אישור תכנית מתאר ארצית משולבת לבנייה, לפיתוח ולקליטת עליה - תמ"א 31/א'/1 - דרכים, המהווה תכנית מפורטת לכביש 70 על מחלפיו, ממחלף זכרון-יעקב ועד למחלף אליקים, והמתכננת את חיבור כביש 70 עם כביש  6. במסגרת התכנית שונה ייעודם של 66,266 מ"ר מהמקרקעין למטרות דרך, ובכללם מרבית המקרקעין שבהפקעת מע"צ.

ביום 20.9.2000 פורסמה הודעה בדבר אישור תוכנית מתאר ארצית משולבת לבנייה, לפיתוח ולקליטת עליה, תמ"א 31/א'/18- דרכים, אשר בגדרה סומנו השטחים שייועדו לדרך על-פי תמ"א 31/א'/1 המתווים את כביש 6 מכביש  65 ועד לכביש 70.

ביום 30.4.2001 פורסמה הודעת הפקעה לפי חוק כביש ארצי, ולפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943(להלן - פקודת הקרקעות), על המקרקעין שפורטו בהודעה (ילקוט פרסומים 4982), ובכללם חלק מהמקרקעין בשטח כולל של 48,996 מ"ר (להלן - הפקעת המשיבה). לאחר הפקעה זו, נותרה בידי המנוח רק שארית מהמקרקעין בשטח של 1,061 מ"ר.

ההליכים לפני הוועדה

טיעוני הצדדים לפני הוועדה

4.       המערערת טענה לפני הוועדה, כי בנוסף לחבותה של המשיבה לתשלום פיצוי בגין המקרקעין שהופקעו על-ידה, על המשיבה אף לפצותה בגין השטח שהופקע על-ידי מע"צ, המשתרע על 16,651 מ"ר; ובפרט, כאשר שתי ההפקעות בוצעו לטובת מדינת ישראל ומצורך זהה של התוויית דרך. בהקשר זה טענה המערערת, כי הפקעת מע"צ חלה על שטח שגודלו כ-25% מגודל החלקה המקורית; כי בגין הפקעה זו לא שולמו פיצויים כלשהם; וכי במסגרת עסקת רכישת המקרקעין, ייפו המוכרים את כוחה של הקונה - בתו של המנוח - לתבוע כל זכות הנובעת מהבעלות במקרקעין, ובכלל זה את הזכות לקבלת פיצויים בגין הפקעת מע"צ. המערערת ביססה את העילה לחיוב המשיבה בגין הפקעת מע"צ, על הוראת סעיף 6 לחוק תיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד-1964 (להלן - חוק תיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור), הקובע הוראות לחלוקת אחריות לתשלום הפיצויים בין הרשויות הרוכשות, כאשר הרכישה האחרונה עוברת את השיעור שנקבע כמותר לרכישה ללא תשלום פיצויים, אם טרם חלפה שנה בין הרכישה האחרונה לבין קודמתה. לגרסת המערערת, לאחר שחלפה תקופה העולה על שנה בין שתי ההפקעות, חבה המשיבה בתשלום פיצוי עבור הפקעת מלוא המקרקעין.

באשר לשווי המקרקעין, טענה המערערת לפני הוועדה, כי יש לשום את הקרקע בהתאם לייעודה, כקרקע חקלאית בעלת פוטנציאל לשינוי ייעוד. היא ביקשה לבסס את תביעתה על חוות-דעתו של השמאי מטעמה, מר ארז כהן, שהעריך את שוויו של כל דונם מקרקעין נכון למועד פרסום צו ההפקעה, 30.4.01,  ב-15,000 דולר ארה"ב, זאת על סמך השוואת עסקאות בסביבת המקרקעין, ביחס לאדמות בעלות מאפיינים דומים. המערערת גורסת, כי בנסיבות המקרה יש לאמוד את פיצויי ההפקעה, לפי שווי המקרקעין בטרם הליך ההפקעה וייעוד הקרקע לדרך, זאת הואיל וקיים רצף תכנוני שראשיתו בתמ"א 31/א'/1 וסופו בתמ"א 31/א'/18. בהקשר זה טענה המערערת, כי הכרזת הפקעת המשיבה מכח פקודת הקרקעות, והייעוד לדרך בתכנית, מהווים מקשה אחת; ולפיכך, יש לייחס את הפגיעה רק לתכנית האחרונה, קרי - הפקעת המשיבה.